加国头条 i4cc.ca ｜ 20栋旧金山豪宅和双重国籍。

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日本茶道有个术语叫一期一会，意思是人生是无法重复的，人与人之间的相遇很有可能有且仅有一次机会。我觉得蛮有道理的，所以每次出外旅行逮住人就聊天，因为我知道人生苦短，过了这个村就没这个店了。

这次在欧洲大陆最直接的感受就是：人家的假期真特么多啊，动不动就是宗教假期、银行假期（Bank Holiday)、法定节日，再加上双休，十几天里撞上一半时间都在放假，节假日除了景区特许经营的店，其他商店包括LV等大牌在内都是关门的。问题是没店可逛但大街上却全是人，都在干嘛呢？喝东西、晒太阳、发呆大半天。只剩下咖啡店瘦瘦高高的老板，围着黑色裙兜揣着黑色钢笔和木头垫板菜单本进进出出。老年人坐在露天藤椅上，一张报纸一杯咖啡，就能跟对面的人从天亮吹到天黑，时间就像咖啡上的奶油泡沫，吸着吸着就蹉跎没了。我们国内的年轻妹子嗑奶茶，法国女郎手握冰淇淋，意大利妹则是捧着咖啡，而德国妞儿直接人手一个黑啤马克杯，冰淇淋一块二、咖啡两块五、啤酒三块五，物美又价廉。

欧美年轻人穷吗？答：也跟我们一样穷，但是饿不死。聊天的意大利华二代讲，他当导游赚的不多但都是收现金，报税低，不过不打算买房买车，一来买不起，二来只要去银行按揭了，手续非常麻烦，祖宗八代的偷税漏税都能给你查清了。既然不努力能过，努力了反倒过不下去，那还努力个毛啊。在法国意大利和捷克不止一次听到当地华人讲到中国领导人来访问欧洲列国被当成金主祖宗一样超规格接待，以及华为在当地有多受欢迎，广告牌有多少时，突然间明白为啥米国非要拿我们单挑了，因为别的国家压根不是竞争对手啊。国人的确是太有钱了，奢侈品店开门的那几天根本不够买的，年轻人那时还没放假，以魔都帝都包租公婆和体制内退休职工为主力军，包租公包租婆们气势上差一点，一边嫌弃国外老百姓穷，一边悄悄把酒店早餐塞满全身口袋。7点半开放早餐，我7点10分到楼下，饭菜已经被前面的旅行团扫荡一空了，排我前面阿姨揣走8个鸡蛋啊，真替她担心胆固醇啊。国企老大爷阿姨们宽绰些，旅行箱和单反相机一看就不便宜，出手和嗓门一样大方，丝巾造型多变，口音上东北话秒杀一切方言，据说每次上面提振兴东三省，三亚和温哥华房价都会涨一波，看来蝴蝶效应也不光光是美股传染A股啊。

给我印象最深的是一对来自香港的夫妇，胖胖的，去哪儿都手拉手，最主要是比较和气。看他们腰板挺直以为只有50几岁，一问都66岁了，女的头发乌黑浓密，言谈举止思维清晰的跟格力的董小姐似的。原来她退休前是银行高管，哪怕是现在退休了也在打理着自家的房产租赁公司。66岁这个年龄段的人在国内早买菜遛孙跳广场舞了，虽说这也是忙活，但精神面貌是全然不同的。记得以前我们总被父母教导“女孩子不要太拼，赚钱是男人的事，待家里相夫教子最重要”这种话，这次看到职业女性的60几岁和我们常规认知中的夕阳红66岁，瞬间明白哪种生活对女人更艰辛了。比起伺候一家老小穿衣吃饭来，还是赚钱养家比较显年轻啊。

老先生人到中年，带着一家老小到美国投奔大哥，读书就业然后留了下来。用他自己的话说，去的时候只有胆子和脑子，身无分文。奋斗半生，现如今有5个子女，在旧金山周边有20幢独栋收租，旧金山房价全世界排名第二，一栋均价120万美金左右，20栋意味着什么不敢想。这对夫妻热情的跟我科普“FIRE运动”，FIRE是Financial Independence and Retiring Early的缩写，意为“财务独立，提早退休”，它的理念是过极简生活，高储蓄以便提前退休。根据1994年麻省理工学院学者威廉·班根提出的4%原则，从退休第一年起每年提取的退休金不超过4.2%，那么即使考虑到通货膨胀，到过世时这些钱也花不完。换句话说，你只要攒够一年生活费的25倍就可以提前退休了，因为年纪越大你的消费能力是下降的。怎么样高储蓄然后提前退休呢？他俩想到了中国人最传统的方式——买房，因为比起股票和基金的不可控性，房地产出租回报率只要能达到每年4％左右，就可以很快实现财务自由。

夫妻俩一个是精算师一个是银行主管，收入还算稳定，买第一套房的首付不够，向哥哥和好友借了一些，接着又向银行申请房屋贷款，买下第一个独立屋没多久，又做了二次按揭买了第二栋排屋。美国没有限购政策，只要纳税完全，风险又在可控范围内，买多少都没人管你。据老先生讲，买第一栋房子贷款很容易拿到，利率也给的很优惠，因为银行是当自住房来审批贷款，个人收入达到要求，首付只需要很少就可以了，第二、第三栋房子贷款难一些，因为不但要看家庭现金流，还会评估预期房租能有多少，能否达到自养，如不能那就要求更多的首付，35%甚至50%都可能。

从第四栋房子开始贷款就会容易很多，因为你这个时候已经有三栋房子在手，又有管理出租房的经验，这些在申请贷款时是加分的。再往后，你拥有房子越多，申请贷款就越容易，甚至银行贷款经纪会主动联系你，跟你谈优惠。由此可见，买房子跟其他行业一样，都是开头比较难，只要做大了，状况就会由被动变主动，越来越轻松。老先生还说，贷款的时候胆子一定要大一点，因为银行在评估的时候，已经充分考量了同类物业的空置率和维修管理费用，他们最关心你是否有长期稳定的进项维持还款，哪怕这个收入是房租也可。

在做足功课后，他俩制定了买房规划，前期是计划两三年买一栋，后来慢慢变成一年一栋，收入顶峰时一年买了3栋。目标清晰以后，就像是看中靶心再打靶，一打一个准，当然过程也不轻松，买一个就耗尽当时大部分现金流，而为了多存钱，他每做一个工作项目，都似乎用尽了当时所有的精力。问他后悔么？答案是不，而且要买的越早越好。最开始的时候，他施行的是20/20法则，即20%首付，剩余的做20年按揭，这样除掉房贷、保险和地税，还能有不错的现金流。后来房价涨了，他只能实行25/25模式，即25%首付25年按揭，这时候就需要精打细算了，再到后来房价狂涨，想30/30已经很困难了，因为银行最长按揭是30年，而他年纪往上走已经贷不出来了。这对老夫妻想的很通透，奋斗的本质就是利用好周围的资源，再结合本身的长处，不断借力的过程。简单来讲，就是将你周围的资源变现，而买房也就是买这个城市的股票，买它的服务和未来发展，虽然这个过程有可能漫长，但是只要有耐心，最终都会赚钱赢利。只要持之以恒去投入，不管是房产还是哪一个行业，都会有比较明显的回报收益，时间的累积效果是惊人的。

讲到投资心得的时候老先生反复地提到两个关键词：一个是勤奋，一个是信用好。但我注意的是，每天早餐他太太都会多取两块面包，夹上火腿、青瓜或者番茄做两个三明治带走，因为旅行途中不包括午餐，这么做他们就省掉午饭钱了。除了吃饭节俭，两人衣着也很低调，连续几天都是黑色情侣卫衣、运动裤和白色耐克鞋，如果不是手腕上那只黑色表盘的火柴头logo机械表和无名指上金色的T字母戒，把我打得满地像内马尔那样翻滚都不认为他们是亿万身价，不过换季的时候，他们也会去撸几件名牌基本款，比如优衣库、迪卡侬等国际大牌。

虽然他们是美籍华人，但让人惊奇的是他们一家人又都是香港公民，也就是说他们是双重国籍家庭。讲起来也是历史原因，97年之前因为不了解大陆国情，各种谣言之下不少港人对未来缺乏信心，纷纷贱卖资产，移居他国，以1990年前后、1992年和1993年为最甚，到回归之前已经陆续走掉了几十万人，富裕一点的去美加英澳，穷一点的连洪都拉斯这种鸟国都有人去，他们也是那个时候投靠亲友去的美利坚。据他口述，香港回归交接仪式那天，全城空了一半人，大家宁肯出去旅游也不看转播仪式，末代港督彭定康雨中降下英国国旗的时候，街上的人都哭了，连报道新闻的记者也泣不成声，殖民文化的影响早已根深蒂固，让它一下子转变，认同之前完全不了解的祖国是很难的。不过那个时候钟央对港人政策比较友好，回归前已经加入外国国籍的香港公民，仍可以去领特区护照，而原有的国籍不变，这是他的原话，但我的理解是法律上不允许双重国籍，但港人可以加入其它国籍，并用他国护照旅行。

当我问他外出时两个护照哪个用的比较频繁时，他的回答竟然是香港护照，因为随着中国的影响力越来越大，他到欧洲旅行时用中国护照比较安全，为什么这么说呢？因为欧洲的扰乱分子可能会仇视美国人，但是对中国人比较客气，而到了非洲那就更不用说了，这么多年下来，他的感觉是除非去约旦这样的地方，美国护照有优势之外，没觉得有什么特殊。那如果二者只能取其一的话，会放弃哪一个呢？他想了想，说：“美国护照吧，因为中国护照比较难拿，而且以后中国肯定能超越美国，也可能要很长时间，也可能我的岁数看不到了，但超越是肯定的，因为我们中国人勤奋能吃苦，又有拼劲。”